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业内人士叹房价涨得太猛楼价上涨为哪般花

2019-02-03 04:43:21

  业内人士叹“房价涨得太猛”楼价上涨为哪般?

  “别采访我了。我发现自己估计得不准,房价涨得太猛了。”11月17日,济南一位从业10年的房地产界人士在接到时如此感叹。

  根据专业房地产顾问机构信立细细聆听,生命留下的絮语怡高的监测,济南市区住宅8月份均价6632元(每平方米,下同),9月一下子冲到7109元,10月又涨了70元,达到7179元,2个月涨500多元。

  有的楼盘半月涨900元

  在济南东部某事业单位工作的刘女士,10月中旬在东部、南部转了10多个楼盘,后因出差耽搁,1户内写真机1月中旬回来再一看,发现一切都变了。

  让她吃惊的是东部楼盘茗筑美嘉。10月中旬这里还卖5600元,比一路之隔的海信·慧园低1000元,一度让她动心。没想到1个月后,“5600”成了“6500”。“是半个月。”售楼人员纠正她说,“不过也不是突然涨上来的,从5600,到6000、6200,再到6500。”而海信·慧园已经涨到了6800元。

  刘女士又来到与海信·慧园隔路相望的东部大盘中海·紫御东郡,这里户型紧凑,她也比较喜欢。售楼小姐告诉她,现在没小房子了,只剩140多平方米的。下月中旬再开盘,估计均价7100元。可刘女士记得,上月号称“楼王”的8号楼均价也不过6800男士透明纱内裤元。

  在东部转一天下来,刘女士心里彻底凉了:名士豪庭和正大·城市花园报价上了8000元,未开盘的黄金99也到了7500元,而它们在6月下旬还没有上7000元;邢村立交桥附近的保利花园称再开盘也将上6000元。

  带着纳闷,刘女士决定次日到南部、西部、北部的代表性楼盘看看。结果发现,东南西北都有不同程度的上涨。领秀城“中央公园”卖7000—7500元,比上个月6600元的“UP街区”涨了一大截;“阳光100”6月份还卖6800元,12月初开盘预计9000—12000元;堤口路上的金色阳光花园尾房也不见优惠,均价6900元。

  “听说2007年房子一年涨1000元就算"疯狂"了,那现在的涨法呢?”刘女士黯然离开富丽堂皇的售楼处。

  房源偏紧需求增长

  “房源紧缺”,是在各售楼处听到追悔不及多的解释。尤其是90平米左右的两室户型更为紧俏。按照信立怡高的报告,9、10两月济南住宅市场分别新增供应商品住宅1488、1463套,都低于当月成交量,存量房源在不断减少。10月却已经看不到了当初的颜色初房源仅余3945套,不及旺季时一个月的销量。

  “2008年市场疲软,部分开发商放缓了拿地和开发步伐,是今年市场上供应量少的重要原因。”信立怡高市场研究部经理李臻分析,“前三季度又持续旺销,开发商大多完成了销售任务,资金充裕,推出新盘的意愿不大强烈。”

  岂止是“不大强烈”。发现,有些楼盘简直在“挤牙膏”,有捂盘惜售之嫌。比如西部某楼盘售楼人员告诉,他们下月开盘只推出某一栋楼的5个楼层。

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  一方面是供给偏紧,另一方面需求增长又过快。“济南去年、今年拆迁量很大,至少300万平米,相当于一年的房地产销售量。”山东经济学院房地产研究所所长郭松海教授说,加上政策优惠、通胀预期,压抑的刚性需求得到了充分释放,投资购房也占了一定比例。

  “优惠政策末班车”猜想近期也起了作用。“大约2成的客户受此影响提前了购房行为。”一楼盘售楼人员告诉。同时,二手房中介们也看到,担心二手房营业税政策“5改2”再改回去,三指手套房子不好脱手,近期一些拿到房产证2—5年的“准新房”房主也加快了“卖旧房买新房”步伐。

  供需矛盾之外,开发商信心也在这两个月发生了变化。“8月份时,虽然成交一直很旺,但因为实体经济尚未恢复,地产业界普遍担心繁荣是去年压抑释放造成的假象。而进入9月,宏观经济形势向好明显,大家知道行业没问题了。”信立怡高经理人吴庆告诉,近大开发商纷纷入济、济南地王频现,也对现有的楼盘释放了这个信号。

  另外,业内人士也揭秘了一些楼盘的销售心理。有的楼盘涨价是因快卖完了或后边一时没有房子了,不怕影响未来销售;有的大盘觉得自己卖得不错就涨,小盘跟随;也有的小盘先涨,大盘“不服输”也涨;另外,“挤牙膏”式推盘也能人为造成紧俏感,并为未来加价留下空间。

  房租变化不大

  “住房是个民生问题。房价涨得过快不是好现象。”多年来一直为百姓“住有所居”呼吁的郭松海教授担忧地说,“特别是"夹心层"、农民工的住房问题,解决不好会形成严重的社会问题,也阻碍了工业化和城镇化的进程。”

  郭松海注意到,近期济南房价猛涨,但房租变化不大。“一般售租比(指每平方米建筑面积房价与每平方米使用面积的月租金之间的比值)在之间还算正常。超出就意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现

业内人士叹房价涨得太猛楼价上涨为哪般花

。另外,房价收入比、房屋空置率也可以衡量楼市泡沫。”他说。

  “政府不能直接干预房价,关键是要调整住房供给结构。”郭松海认为,应重点发展廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小户型普通商品住房建设,增加住房的有效供应。可以用财税、货币政策来引导小户型、低价位住房的生产和流通,对这种住房开发的项目可以在贷款上降低门槛,对这种住房的交易继续执行2009年的减免契税、印花税等税费,降低首付款比例、实施优惠利率等政策。(杨学莹)

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